不動産ローンファンドとは?

2017-08-13
今までにも企業に貸付をするクレジット・ローンファンド、新興国の個人に少額で貸付をするマイクロファイナンスファンドなどありましたが、今回は不動産投資をするディベロッパーへ貸付(ローン)をする不動産ローンファンドを解説します。

不動産を物件として建てるには、土地を買ってそこへ建物を建てるための資金が必要になりますよね?建てる前から投資家やそこに住む人たちに先にお金を出して、というのが一番いいビジネスですが(リスクがない)、なかなかそうもいきません。ショールームがあったって、本当にただのプランだけだったらとてもお金なんて出せないものです。要はこの時点だとランドバンキングと変わらないわけですね(笑)。

そこで土地、建物のための資金を誰が出す?ということになります。デベロッパーが上場しているとか自ら資金調達できればこれが最も早いです。けれどそんな資金が無限にあるわけではありません。特に近年中国人富裕層やオイルマネー富裕層、ロシア富裕層、ラテンマネーなどが、世界中で移民も目的とした不動産投資をしていますから、先進国でもその国の人だけの需要じゃおさまりません。そうすると、本来地元でやっていたディベロッパーなどの資金力では足りないわけです。

近年こういった傾向が特に見られるのが、

ロンドン(英国)
シドニー(豪州)
メルボルン(豪州)
ブリスベン(豪州)
トロント(カナダ)
ハワイ(米国)
カリフォルニア(米国)
マイアミ(米国)
香港(中国)
シンガポール
ドバイ
オークランド(NZ)


でしょうか。国際化を遂げて成功している都市は地元の人たちにとっては物価高(涙)。事業をしているディベロッパーなどからすると嬉しい叫びです。

そしてこれら先進国に共通しているのが低金利。EU、日本、スイスはマイナス金利ですから、ディベロッパー達が資金調達するコストもとても低いです。けれど資金調達にも限界があります。1物件10億円までしか銀行から借入ができなかったり、担保価値として資金調達額の10%を用意しなくてはいけなかったりします。そのため、リスクを取れる投資家を集められるファンドがこういったディベロッパーに資金を貸付ます。それも毎月売買できるファンドの資金ですから、長期貸付はできません。短期で1〜4年の契約で貸付をします。満期までは毎月ローン金利がファンドの収入となり、満期時には貸し付けた金額100%が返ってきます。これがファンドに投資する投資家にとってのリターン源となり、ここからManagement Fee(信託報酬)など引かれたものが皆さんのリターンとなります。

この需要が近年とても高いのでディベロッパーは高い金利を払っても資金調達をしたいと考え、場所によりますが、これが現在年15%ほどあります。そこから信託報酬を引いても・・・13.5%くらいは皆さんのリターンとなるわけですね。

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投資家は孤独

2017-07-23
今回福岡でセミナーをして、その後の個別相談であるクライアントさんに言われたのが、

「投資家は孤独」

という言葉でした。つまりお金についてはいつも考えた方がいいし、いつかの将来ではなくできるだけ早く決断し行動した方がいいのですが、それをするのに相談できる相手がいないのです。

友人にはお金のことについては話したくない。
家族には話しておきたいけど、夫はお金に無頓着、妻は保守的でなんでも新しいことを否定する。
証券会社へ行くと、今の相場で売りやすいものを何か勧誘される。
保険屋さんへ行くと、自社の取扱のある保険だけ話される。
FPに相談すると結局保険を勧められる。
税理士はできればリスクを取らせたくないので、とりあえず否定してくる。


などです。
わかりきっていた話ですが、それをふとクライアントさんに言われるとやっぱりそういう風に感じられてたんだな、と実感しなおした日でした。
地方でセミナーや個別面談をしていてよかったな、とも思った瞬間でした。

弊社K2(私を含め)は、投資、保険、銀行口座において、日本、海外関係なくすべてのお金に関するアドバイスを客観的におこないます。
なかなか実際にお会いしてという機会は多くありませんが、いつでもお会いできますし、電話、メールでの相談も受けています。
テーブルの同じサイドに座るアドバイザーとして、いつでもご相談ください。


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お金を貯める(貯蓄)方法

2016-09-09
我々も「マネードクター」になることを目指して、

投資
保険
銀行口座


において、国内外、ボーダレスにアドバイスをできる組織を整えていますが、それでもお金がないとどうすることもできないんです。お金をどう稼いだらいいか?どうキャリアアップして収入を増やしたらいいか?は我々のところに来る前になんとかしてもらうしかないんです。

私もビジネスをしている者として、私個人の答えはありますが、それをアドバイスすることをビジネスとはしていませんので、そこはやはり自分たちでしてもらうしかありません(専門家の皆さんにはパートナーとして一緒にビジネスさせてもらっています)。

そこで今なお生きていけているわけですから、当然何かしらの収入はあるはずです。主婦の方であればご主人の収入があります。その年収が120万円なのか300万円なのか700万円なのか1000万円なのか3000万円なのか1億円なのかは人それぞれですが、収入が増えるとそれなりに消費も多くなるものです。なので、収入が多い方が必ず貯蓄も多い、ということにはなりません。貯蓄が10億円あっても、一瞬で使ってしまうことができます。

私がアドバイザーをしてきて、顧客から収入、貯蓄、投資先など全部ヒアリングしてからアドバイスしていますが、年収300万円でも毎年かなりの額を貯蓄して、20代で500万円貯めている方もいれば、年収1000万円で30歳貯蓄ゼロという人も見ます。収入があって、貯蓄がないということはそれだけ消費をしたということでしょうし、その中にも将来への自己投資だった支出もあったと思います。が、とりあえずそこはここでは議論しないとすれば、残ったお金は大きく異なります。

日本には特に広告が多く、すべての媒体で何かしら消費の勧誘(セールス)されます。不動産も家具も何も持たない私からすると、本当に必要なものですか?と思うところのものが、多いことでしょう。本当は必要じゃないのに、その場の満足感、購買意欲で買ってしまうのです(私も不動産を持っている時はそうでした)。不要なものを処分して、本当に必要な物だけ残すと、ほとんどが不要なものだったと気づくのです。

ということで、そういったものに消費してお金が残っていきません。けれどこれはきっとどうしようもないんです。そういうのも含めて人生。けれどお金を残さないと長い人生生きていけないことも事実。貯蓄があるよりないほうがいいという方はいないでしょう(笑)。けれど、貯蓄ができない浪費家にとっては貯めることが一番難しいのです。

そんな浪費家がしないといけないのは、まず

「財布を2つに分けること」

収入として入ってくる銀行口座と貯蓄をするための口座を分けるのです。我々が推奨している海外積立投資をクレジットカードでするというのも一つです(金利もつきますし、マイレージもつきます)。

※『海外積立投資入門書(マニュアル)』はこちら(無料)

さて口座を分けるにも、いくらもう片方の「貯蓄口座」に移そう?ということになります。海外積立投資であれば、毎月いくら積立てよう?です。その時には、Excelで現在の収支表を作ってください。


<収入>
・給与収入

<出資>
・家賃
・食費(先に予算を決めておく)
・光熱費
・ケータイ料金
・お稽古代
・服代(先に予算を決めておく)



他に項目があればどんどん足していってください。そして<収入>から<出資>を引きます。それが一ヶ月で「貯蓄口座」へまわせるお金です。×12ヶ月すれば毎年いくら貯まるかわかりますよね?×5年すれば5年でどれだけ貯められるかわかります。基本スタートする時点では厳し目で設定するので、最大で貯められてそれだけでしょう。逆に言うと、それ以上貯めることは非現実的ということです。

そして将来のことは見えません。結婚するかもしれないし、子どもができるかもしれないし、家を建てることになるかもしれないし、お金持ちと結婚するかもしれない。それはそれで、貯蓄があればその時に考えればいいんです。しかし最後の「お金持ちと結婚する」ということ以外は、お金がないと何もできません。今のうちに貯蓄をしておかないと、後に残るのは後悔だけです。

まずはお金を貯めましょう。


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短い人生で何億円の資産形成を目標とする?

2016-06-17
短い人生でいくらの資産を築きたいと思うか?

1億円?
3億円?
5億円?
10億円?
30億円?
100億円?


時間は皆平等に限られてるわけだから、目標をまず明確に決めて、そのために必要なことをしないといけない。

私が理解する限り、100億円以上を目指そうと思うと、スタートアップをしてIPOしないといけない。

1億円はサラリーマンの目標。

30億円くらいであれば、上場しなくても資産としては築ける。けれど自分一人でなんとかしようと思ったり、一つの事業からの収入では足りない。

-不動産投資
-金融投資
-その他の事業投資


要は財布をどんどん増やして、どこにも働いて貰わないと時間が足りない。「時間を買う」という表現をしてもいい。時間だけはどれだけ資産を持っていたって人間平等。限られた時間の中で、効率よく資産形成していこう。

私もアドバイザーという立場で、色々な資産家を見ているけど、このどれもこなせている人は結構少ない。だいたいどこかに偏っている。事業が好きな人はどんどん事業立ち上げるけど、金融投資はおろそか。金融投資と不動産投資もいずれかをするけど、もう片方は苦手というのをよく見る。

もちろん資産が1億円未満など限られていれば、なんでもするのは難しいかもしれない。けれど目指す先が30億円のようになってくると、否応なしに避けられないものだろう。


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海外積立投資は毎月(頻繁に)スイッチングするべきか?

2015-12-26
積立投資を推奨している会社はいくつもあると思います。

まず日本の証券会社はありませんよね(笑)。それは短期的に儲からないから。その代わりに保険会社が年金積立というものをしています。けれどこれが投資先は全部決められているか、ほとんど選択しがない(多くて10銘柄くらい)なので、スイッチングをしたくてもできない、という状況に陥っています。

そのため積立投資を希望する方は海外で行うことになります。これは私が6年来書いている『海外積立投資入門書(マニュアル)』にあるように、

1)最低でも1~5%の金利が毎年もらえる(積立額による)
2)15年後に140%の元本確保機能がついている
3)投資先は200本のオフショアファンド


ということで、日本の保険会社の積立年金よりも当然のように良い条件となってます。

そして3)200本のオフショアファンドから自由に投資先を選択でき、更にスイッチングのコストがかからない、オンラインで簡単に手続きできるとなるとどうしても変えたくなってしまうのが投資家心理のようです。特に、パフォーマンスいい時は放っておきますが、悪くなってくるとどうしても気になって「損切り」をしたくなるようです。。

そういう時忘れないでほしいのが、積立投資をする第一の理由は

ドルコスト平均法を使うため

なんです。つまり、毎月一定額を同じ銘柄に投資していくから買い付け単価を低くでき、儲けることができるんです。


話は変わって、海外積立投資を日本人に紹介できる業者は限られます。ちゃんと条件と能力をクリアしないとできません。日本の企業でこれをクリアしているところは弊社を入れてもごく少数。残りのほとんどは香港の業者が香港のライセンスを持って、日本人向けに営業を行っています。弊社のクライアントは異なりますが、実際には日本人は会わないと投資しないという人が多いです。ということは香港の業者は毎度日本に来て日本人に会って営業をしないといけません。現実的にはそんなことをしていてはなかなか顧客が増えませんから、たくさんの現地にいる日本人の「サブエージェント」たちを見つけて彼らに集客をさせます。それを香港にある自社に紹介させるわけですね。

香港の業者は香港のライセンスを持ってやっています。香港ではライセンスがないと投資のアドバイスができないからです。そこに日本と同じように運用業のライセンスもあります。ここで日本人投資家の海外積立投資の銘柄選択&スイッチングを一任勘定(運用)することになるのです。実際日本人投資家のほとんどがほぼ素人同然ですから、できればちゃんとしたパフォーマンス(実績)があるところに任せてしまいたい、と思うのが日本人心理のようです。そして一任を受けた香港の業者はこの積立投資のスイッチングを自由に、毎月行っています。。そう、ドルコスト平均法を使って投資するのが海外積立投資のはずなのに・・・。もうこうなると株投資と同じですね。ファンド会社(ファンド・オブ・ファンズ)の運用と同じです。

一方、弊社は日本で投資助言業を持ってビジネスをしていたこともあって、創業以来一切「一任勘定」と「運用業」は行っていません。それは助言の域を超えることになるからです。そして助言をする立場と運用をする立場は、利益相反になると私は理解しています。だって助言をするはずの人間が、

「運用は私に任せてください。ちゃんとリターンを出します。」

と言って助言していたら矛盾ですよね(笑)。客観的な助言などできなくなります。野村證券の営業マンがこんなことばかりを言っていたら問題でしょう(笑)。

現実的には、運用の会社は別で設けて、そこで運用業をするということですが、内情は同じ人間が株主で同じ経営者だったら意味がありませんよね。投資家にとっていいことはありません。


話が少しズレましたが、海外積立投資をするなら毎月なんてスイッチングしないでください。投資するなら最低でも3年は投資できる投資先を選んで、それを中長期で一定額を購入し続けてください(ドルコスト平均法)。その中で年に1度、2度、相場の流れが変わった時に微調整をするくらいにしましょう。


最近、上記ケースから海外積立投資のアドバイザーを弊社に移管したいという依頼がたくさん来ます。どこかでおや?と思ったのでしょう。ご希望の際はこちらよりいつでもお気軽にご連絡ください(無料)。

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