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英国学生寮ファンドとは?

2017-04-19
オルタナティブの中ではもうかなり歴史のある運用となりましたが(10年以上)、英国の学生寮を物件として持って、その運営をして賃料収入を投資家に分配するという学生寮ファンドがヨーロッパでは定着しています。

英国学生寮201704

学生寮というと、日本では早稲田や日大の苦学生が古いアパートに住んでいるようなイメージを持つかもしれませんが、英国の学生寮はむしろロンドンの立派なビルをリノベーションして、家賃3000ポンド(40万円とか)で学生に貸しています。部屋以外に共有施設として、

・カフェテリア
・勉強ルーム
・会議室
・ランドリー(PC管理)
・娯楽ルーム(卓球など)
・ケータイ電話


などが最初から設置されています。

※英国学生寮見学の様子はこちら

そんな高い家賃で立派な施設、お金のない学生にニーズあるの?と思われるかもしれませんが、それがイギリス(特にロンドン)ならでは。ロンドンというのは、

・英語圏
・高い生活水準
・安全性
・たくさんあった植民地
・レベルの高い教育
・卒業後、受け入れてくれる会社が多い
・親も将来移住先として考えている


という理由から、世界中の富裕層というか富豪(ロシア、中国、中東、インドなど)から「最も子どもを教育させたい場」という人気が不動のものとなっています(米国は税金と規制の関係で敬遠)。そもそも海外留学が未だに珍しいとされる日本では、なんとも理解しづらい環境ですよね(笑)。

ということで、学生寮は常に満室。Brexitの問題はありますが、上記の理由から今後も強い需要が見込まれています。

ファンドの利回りはだいたいどのファンドも7〜8%/年。日本で不動産投資するより全然良い利回りだと思いますし、世界の先進国REIT(不動産投信)の配当利回りよりも高いと思います。


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介護不動産ファンドとは?

2017-03-30
最新の英国のファンドで、介護不動産ファンドというものがあります。介護不動産というのは皆さんも想像しやすいですよね。介護施設です。ただ日本のものとはちょっと違いこういった一戸建ての家を改装してリビングやキッチンにヘルパーさんがいるという風にしています。

IMG_6390.jpg
(元々家族が住む一軒家)

IMG_6394.jpg
(元々地方銀行。中に金庫もありました。)

そして介護不動産でも誰を介護するのか?で色々種類があります。

・精神疾患患者
・老人


などですね。老人の場合、費用は実費なので、入居者が自分(もしくは家族)が家賃の支払いをしないといけません。これに対し精神疾患患者の場合、国が認定を出しているため、国が出してくれます(税金から)。つまりファンドにとっては家賃を確実に取れる、また入居者を簡単に見つけられる(お金がないから入居できないということがない)わけですね。

そしてファンドとしては、こういった施設を買い取り、シンプルなお金のかからないリノベーションして、入居者に貸すことで、家賃収入がもらえるようになります。不動産自体を売却することもできますが、やはり主には持ったら長く保有し、家賃収入を取っていくというやり方をします。

またファンド自体が英国政府から認可を持って、ノウハウがある業者として継続して施設購入、投資、賃貸を行っていくため、こういった物件を購入する時に先に政府の認可を受けてから、物件購入をすることができます。つまり物件購入をしてから、認可が下りなくて無駄になって物件を売却しないといけない、ということがないのです。

個人投資家はこういった大きな施設を自分の手持ち資金だけでは購入することもできませんし、もちろん介護施設を運営していくノウハウもライセンスもありません。なので、こういったノウハウのある介護不動産ファンドにお金を委託してファンドとして運用してもらうわけですね。

リターンの目安としては、賃料収入として年6-8%となっています。オフショアファンドの中では決して高くない水準ですが、不動産投資としては十分高い水準でしょう(日本はもちろん世界的に見ても)。何より普通の商業用不動産や居住用不動産、マンションなどと比べて、空室リスク、価格下落リスク共に低いと低いので、普段不動産投資をメインにしている投資家の方にも魅力的な商品だと思います。

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森林ファンドとは?

2017-03-20
最近、弊社で最も人気のあるオフショアファンドが森林ファンドです。

※『オフショア投資入門書(マニュアル)』はこちら(無料)

森林ファンドは名前からイメージしやすいように、森林の生えている山そのものを購入し、その木が育ったものをリターンとして投資家が受け取るような運用をしています。そうですね、今までの株式や債券などで運用するものではない、代替投資(オルタナティブ)という投資手法です。

※オルタナティブについてはこちら

森林ファンド

新興国(中国やインドなど)が自国の発展に伴い、どんどん世界中の木を伐採し、地球の環境が悪化してきてしまいました。それに伴い、現在世界の31%の森林が保護区となっていて、自由に伐採できないようになっています。その保護区ではちゃんと木を育ててから、育った分を伐採して使おうという風になっています。

森林が最も多いがまずブラジルを中心としたラテンアメリカ。そしてスカンジナビア諸国、バルト三国のような北欧も森林が豊富です。ファンドは世界中の投資家から募った資金をファンドスキームとして組成し、これらの地域の森林へ投資しています。

木が育っていくのを想像してもらえればわかりますが、育って大きくなっていけば、その木を高く売ることができるわけですから、それが投資家にとってのリターンとなります。更に保護区として世界的に守られたマーケットとなってきているため、安定した需要と供給から価格変動も穏やかになっています。

リスクとしては災害(火災など)による損失があげられますが、それは事前に保険に加入することでリスク対策をしています(その保険料はファンドの運用経費として運用から毎月自動的に引かれています)。こうした諸経費を差し引いた上で、ファンドの運用利回りは年10-13%なので、オルタナティブの中でも比較的高いリターンをあげていると言えます。



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ブリッジファイナンス(ローン)とは?

2016-03-17
今、Londonへ来てオフショアファンド会社や仕組債組成の会社などと会っていますが、世界中の銀行や債券の金利が0(もしくはマイナス)ということもあり、ローリスクで金利を数%取れるものが最もポピュラーです。個人投資家もですが、やはり機関投資家(年金基金、大学基金、ファミリーオフィス)に人気があります。

戦略別で見ると主に・・・

英国学生寮
マイクロファイナンス
トレードファイナンス
・ブリッジファイナンス


が多いですね。他3つについては解説してるので、今日はブリッジファイナンスについて解説したいと思います。

ブリッジファイナンス(ローン)とは、名前のまま「つなぎ融資」です。例えば企業であれば、売掛金があるけれど、実際のキャッシュインまでには時間があるが、契約が取れた段階で在庫を確保しないといけない。その時に必要になる資金をつなぎで借りることをブリッジファイナンス(ローン)といいます。

不動産購入のケースも多いです。ここLondonではオイルマネー、中国マネー、東欧マネーの影響もあり、不動産市況が活況です。いい物件は見つかってもすぐになくなってしまいます。銀行で借り入れなど待っていたら確実に間に合いません。ということで低い貸出金利の銀行ローンの審査の間、3ヶ月間などつなぎで借りる(ブリッジファイナンス)ということもよく使われます。

ブリッジファイナンスのいいところは、

・短期でほぼ確実に数%の金利を受け取れる
・必ず担保もあるので、貸倒れた(これが唯一のリスク)場合は担保を受け取ることができる


です。
こちらのオフショアファンド資料をご希望であれば、いつでもお気軽にご連絡ください。

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コーポレートファイナンスとは?

2015-12-14
コーポレートファイアンスとは、企業に資金を貸し出すこと。これだけ書くと銀行と同じ?ですが、通常銀行では与信や審査に3ヶ月ほどかかります。もちろんそれでも貸してもらえないということもありますよね。晴れている時に傘を貸して、雨が降っている時に傘を貸さないというのが銀行ですからね(笑)。要は銀行は預金者からお金を集めて、それをお金を借りたい企業、個人に貸すことで金利を抜いているだけなので、企業経営についてはそこまで理解していません。つまりはそこまでリスクを取ってお金を貸そうとはしないのです。

ここでコーポレートファイアンスという手段が出てきます。企業は短期的に資金を借りたい、急ぎ資金を借りたい場合に、こうしたリスクを取らない割に時間のかかる銀行に相談してもしょうがありません。そこでちょっと高い金利を払ってでもすぐに資金を調達できる先を求めているのです。これがコーポレートファイアンスです。

金利はコーポレートファイナンスを運営する企業、ファンドによりますし、貸付先企業にもよりますが、10~20%くらいが相場になっています。仮にこれがファンドだとすれば、資金を投資している投資家はこの金利から費用(ファンド運営費)を引かれた分がもらえることになります。


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