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ハワイ高級コンドミニアム投資の基本

2015-05-15
昨日に引き続き、本日はハワイのコンドミニアム投資の種類と利回りについてです。

まず以下2つの見方のうち、ご自身はどちらの用途なのかを考えましょう。

1)自分の贅沢資産
2)運用利回りを求める


まず考えるのがハワイ大好きな人は1)としてのコンドミニアムでしょう。ご自身で買ってたまに来る時にそこを使う。誰か友人や取引先の人が来る時にはそこを貸してあげる、という使い方です。この場合、最初に物件を購入した後(だいたい2ベッドルーム、1.5億円から)、定期的な物件からの収入はありません。そのため、贅沢資産とはいえど、価値とすれば値上がり益(キャピタルゲイン)を期待するしかありません。ハワイのコンドミニアムの物件価格上昇は、他の米国不動産のそれとはまた違い、どんどんできてくる物件(ワイキキだけで今後20年間10件くらいは予定されている)があるので、その新しい物件と価格を争わなければいけません。

次に投資物件として2)を求めるパターンです。この場合、大きさにもよりますが、STUDIOタイプ(一番小さい部屋、1億円くらい)でグロス5%、コストを引いて3%です。1億円で300万円ですね。何戸も持つこともできますが、300万円だとお小遣い程度ですね(笑)。年に何回かハワイに来て使ったらもうなくなります。1年分のハワイで遊ぶお金だけ現地で調達するという程度です。この場合、リッツ・カールトンTRUMPなどのホテル・コンドミニアムを購入しましょう。リッツやTRUMPにホテルとして貸せ、高い稼働率で収益を生んでくれます(この場合の利回りが3%)。

外国人でも不動産ローンが組めます。頭金40%(地元民は10~20%)。金利が現在4+0.25%(投資用物件は金利上乗せ)されます。

これ以外に減価償却を使った節税のためというのもありますが、これは個人投資家には関係ないので、また次回書きますね。



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ハワイ高級コンドミニアム視察(WARD VILLAGE)

2015-05-14
今ハワイに来ています。ここに来た理由は2つ。

・米国生命保険研修
・ハワイ高級コンドミニアム視察


米国生命保険についてはこちらの『米国生命保険入門書(マニュアル)』をご覧いただくとして、今日はハワイの高級コンドミニアムのご紹介をしたいと思います。

ハワイといっても島がいくつかありますが、コンドミニアム投資をするならここワイキキのみを対象としてください。このワイキキは高級コンドミニアムがたくさんあり、高級品もたくさんあり、日本人旅行客でいつも溢れています。その分物価も家賃も高く、地元ハワイアンにとってはクレイジーの一言です(笑)。

さてそんなワイキキですが、Lディカプリオ主演で映画にもなったハワード・ヒューズが一気に区画を買い取って、今後20年の都市計画を発表しました。これによりトランプタワー、リッツ・カールトンに続き、更に高級コンドミニアム市場が出てきたのです。

その第一弾がこのWARD VILLAGEリチャード・マイヤーによるデザインの丸い形をしたコンドミニアムです。

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まず右手が第1弾。その後第2弾が建てられるそうです。

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正面が海。そこに今ある小さなマリーナも新しくし、大型クルーズボートも泊まれるような、モナコのようなマリーナを作るそうです。窓は全面透明になっていて、上部にシェードがあるので、これで熱を遮断してくれるそうです。この丸みのあるカーブも僕は好き。前赤坂に住もうと思ったマンションもこんなカーブだったな。

更に向かって右手にはダイアモンド・ヘッドが見れるという立地。一箇所だけ2ベッドルームの部屋のリビングが飛び出ているというのも特徴的な物件です。

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これがキッチン。色を2種類から選べます。僕はまだ今の歳では明るいほうが好みかな。

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これが真上から見た場合。共有部分にはプール、ジム、BBQグリルなどあり、周りの公園はハワイ特有な植物を植え、地元の人も含めみんなが自由に行き来できるようなスペースとなっています。右下は限られている低層階だけの建物です。

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このリチャード・マイヤーが設計したバスタブは2LDK以上の高い部屋にしかついていません。他はいずれにせよ大きな浴槽があります。

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額はまだ発表されていませんが、最低でもUSD1.5mil(約1.8億円)くらいからということ。ハワイの銀行でローンを組めるので(金利4%)、必要であればバンカーをご紹介し、銀行口座からローン設定までサポートします。

ハワイ個別ツアーはこういった物件を見るなど、私か弊社スタッフがハワイに居る時に受付ます。こちらがツアー内容です。


・米国生命保険会社訪問
・米国健康診断(米国生命保険を入る予定の場合)
・米国銀行口座開設(First Hawaiian Bank - Private Banking)
・ハワイコンドミニアム視察(シェアクラブ)



ツアー料金は1万円。上記日程を詰め込めば1日で完了できます。あとはご自身でハワイを堪能してください(^^)

ハワイ個別ツアーについて問合せる

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良い物を売るか売りやすい物を売るか

2015-05-08
今、ハワイで米国生命保険の研修に参加しているが、他にも日本からの参加者が何名かいる。そこで私はわざと皮肉を込めて(笑)、

「じゃあどこが日本の生命保険や不動産がいいの?」

と質問をすると、

「日本の生命保険や不動産がいいとは言ってないよ。」

と日本人たちが言う。わかりますか?私が言いたかったのは、

「じゃああなた達はどうして日本の生命保険や不動産を客に売ってるの?」

ということ。つまりは彼らがしているのは日本人に売りやすい物を他よりも悪いとわかっていて売っているということです。私とはそもそものビジネスの原動力になっているものが違うのです。ちなみに私の原動力は

絶対的に良い物を売ること
※実際には売っているわけではないのですが、わかりやすく書いてます。

です。マーケティングとしては賢くないかもしれません。売りやすい物を売ったほうが絶対的に儲かるからです。金融商品で売りやすい物を売るとすれば、

・固定金利
・元本保障
・日本語解説
・日本円建て
・流行もの(ハワイの有名コンドミニアムなど)


を売ってればいいのです。けれどその結果は

・詐欺商品
・利回りの悪い物


となるのが目に見えてます。投資家に良い結果にならないからやりたくないのです。ビジネスというのは経営者がどちらに舵を取るかだけでまずクライアントの将来が決まるものですね。



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