不動産ローンファンドとは？
2017-08-13
今までにも企業に貸付をするクレジット・ローンファンド、新興国の個人に少額で貸付をするマイクロファイナンスファンドなどありましたが、今回は不動産投資をするディベロッパーへ貸付（ローン）をする不動産ローンファンドを解説します。不動産を物件として建てるには、土地を買ってそこへ建物を建てるための資金が必要になりますよね？建てる前から投資家やそこに住む人たちに先にお金を出して、というのが一番いいビジネスですが（リスクがない）、なかなかそうもいきません。ショールームがあったって、本当にただのプランだけだったらとてもお金なんて出せないものです。要はこの時点だとランドバンキングと変わらないわけですね（笑）。
そこで土地、建物のための資金を誰が出す？ということになります。デベロッパーが上場しているとか自ら資金調達できればこれが最も早いです。けれどそんな資金が無限にあるわけではありません。特に近年中国人富裕層やオイルマネー富裕層、ロシア富裕層、ラテンマネーなどが、世界中で移民も目的とした不動産投資をしていますから、先進国でもその国の人だけの需要じゃおさまりません。そうすると、本来地元でやっていたディベロッパーなどの資金力では足りないわけです。
近年こういった傾向が特に見られるのが、
ロンドン（英国）
シドニー（豪州）
メルボルン（豪州）
ブリスベン（豪州）
トロント（カナダ）
ハワイ（米国）
カリフォルニア（米国）
マイアミ（米国）
香港（中国）
シンガポール
ドバイ
オークランド（NZ）
でしょうか。国際化を遂げて成功している都市は地元の人たちにとっては物価高（涙）。事業をしているディベロッパーなどからすると嬉しい叫びです。
そしてこれら先進国に共通しているのが低金利。EU、日本、スイスはマイナス金利ですから、ディベロッパー達が資金調達するコストもとても低いです。けれど資金調達にも限界があります。1物件10億円までしか銀行から借入ができなかったり、担保価値として資金調達額の10%を用意しなくてはいけなかったりします。そのため、リスクを取れる投資家を集められるファンドがこういったディベロッパーに資金を貸付ます。それも毎月売買できるファンドの資金ですから、長期貸付はできません。短期で1〜4年の契約で貸付をします。満期までは毎月ローン金利がファンドの収入となり、満期時には貸し付けた金額100%が返ってきます。これがファンドに投資する投資家にとってのリターン源となり、ここからManagement Fee（信託報酬）など引かれたものが皆さんのリターンとなります。
この需要が近年とても高いのでディベロッパーは高い金利を払っても資金調達をしたいと考え、場所によりますが、これが現在年15%ほどあります。そこから信託報酬を引いても・・・13.5%くらいは皆さんのリターンとなるわけですね。
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