東京海上J-REIT投信（通貨選択型） ～野村證券

2010-11-02

本日は野村證券の新商品『東京海上J-REIT投信（通貨選択型）』です。

皆さん、REITについてはもう大丈夫ですよね？REITはとは不動産を証券化して上場させたものになります。そのため中身は不動産（オフィスビルや賃貸マンションなど）で、金融商品としては株と同じように売買できます（株価があります）。

そして今回のはJ-REITという日本だけのREIT。REITの発祥はアメリカですが、ここ10年くらいで日本にもREITが増えてきました。

種類別、地域別に見るとこちら。やはり首都圏に多く、オフィスビルが比較的多いです。



REITは何が魅力かというと、少額からマンションやオフィスビルのオーナーになれること。当然オーナーになると賃料収入（配当）が入ってきます。予想配当利回りがこちらです。



一番高い利回りで7.9%。J-REIT平均で6.4%です。

さらにこのファンドは外貨建てにすることで、為替ヘッジプレミアムも取れるようにしています。ブラジルレアル建てにすると最高16.3%です。

※為替ヘッジプレミアムについてはこちら



私のブログを購読いただいている方はもうわかっていますよね？そう、こんな見せかけの配当（分配金）に惑わされてはいけません。これによって相当リスクが高い商品となっています。超ハイリスク＝ハイリターンの商品です。

こちらをご覧ください。



これは2003年からのJ-REITと日本株を比較したチャートです。要はほぼ株と連動しています。先程REITは株だと言いましたが、それがこちらに証明されています。これだけのリスクがあるのです。株式投資をする個人投資家はその資産をどのように見ているのでしょう？長期保有資産？いえいえ、長期で保有したら皆損をしています（個別には一部上昇している銘柄もあり）。下がったらそんなのは資産ではなくて「塩漬け」と呼ぶのです。

その間、配当が入ってくるから関係ない？上記配当利回りというのは、今の株価（下がった後の株価）から算出しているので、もしあなたが今の倍の値段（現実半値になっています）で買っていたら、あなたの配当利回りは上の%のたった半分です。ごまかされないでくださいね（笑）。

さらに今はまだまだ決して不動産投資するいいタイミングでもありません。

こちらをご覧ください。



公示価格（地価）は下がっていて、上がる兆しすらありません。

さらにこちらは東京都心の空室率と賃料です。



ひどいもんです。東京はまだ地方に比べるといいほうです。しかし現状はこの通り。空室率は最悪、賃料は最低です。

REITはまだまだ止めておきましょう。特に日本は。近い将来米国REITなど投資できるタイミングがあるかもしれませんが、それはその時。わざわざ欲を出して超ハイリスクを取りに行く必要はありません。

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